Betygssystem

allabrf.se har Sveriges största databas med ekonomisk information om bostadsrättsföreningar. Under 2015 lanserade vi ett betygssystem för att ranka föreningar baserat på deras ekonomi. Betyget ger privatpersoner ett enkelt och bra hjälpmedel för att analysera och jämföra bostadsrättsföreningar. 

allabrf.se har utvecklat ett index som består av sju viktiga parametrar: skuldsättning, avgiftsnivå, kassaflöde, hyresintäkter, drift- och underhållskostnader, räntekostnader och skatteskyldighet ("äkta"/"oäkta"). Varje parameter rankas först individuellt baserat på gränsvärden, därefter läggs de samman i ett viktat index.

Högsta betyg (A++) innebär att bostadsrättsföreningen är synnerligen solid ur ett ekonomiskt perspektiv och en nära riskfri investering för spekulanter. Betyget har enbart utgivits till ca 1-2% av alla bostadsrättsföreningar i Sverige. Lägsta betyg (C) innebär att bostadsrättsföreningen kan ha ekonomiska problem, vilket kan resultera i högre månadsavgifter och/eller kapitaltillskott för bostadsrättsföreningens medlemmar.

Betygssystemet har testats och kalibrerats under 2015 för att vara så rättvisande som möjligt för Sveriges bostadsrättsföreningar. Betygsskalan är A++, A+, A, B och C där A++ är högsta och C är lägsta. För att ytterligare kvalitetssäkra systemet appliceras betyg endast på bostadsrättsföreningar där den underliggande datan har kontrollerats. Om din förening inte är betygsatt går det bra att köpa en BRF-analys så kommer vi att betygsätta föreningen inom 48 timmar.

Mer information och delbetyg på respektive nyckeltal erhålls genom att köpa en BRF-analys. Rapporten visar även medelvärden och  jämförelsedata över flera år. Dessutom innehåller den annan matnyttigt information som försäljningshistorik, mäklarhistorik och kontaktuppgifter till BRF-styrelsen.

Rating metodologi

Nyckeltal

Vikt   

Mått

Belåning

30%

Lån per kvm

Avgiftsnivå

20%

Årsavgift per kvm

Kassaflöde 20% Kassaflöde per kvm

Hyresintäkter och övriga intäkter

10%

Hyresintäker och övriga intäkter / Total intäkter (%)

Drift- och underhållskostnader

10%

OPEX per kvm

Räntekostnader

10%

Räntekostnader per kvm

Skatteskyldighet

-

Äkta/Oäkta

 

Belåning (30%)

När en bostadsrättsförening bildas så finansieras den vanligtvis av en kombination av eget kapital i form av insatser från medlemmarna plus föreningens långfristiga skulder. En bostadsrättsförenings långfristiga skuld är ofta en stor del av föreningens kostnader och påverkas inte av medlemmarnas försäljning av föreningens bostadsrätter i andra hand.

Bostadsrättsföreningens lån per kvadratmeter är ett av det absolut viktigaste nyckeltalen när man analyserar en bostadsrättsförening. Föreningsskuld är den gemensamma skuld som alla boende har andelar av i en bostadsrättsförening. Om du köper en bostadsrätt för 70 000 kronor per kvm i en bostadsrättsförening som har 30 000 kronor i föreningslån per kvm betalar du egentligen motsvarande 100 000 kronor per kvm för ditt boende. Om lägenheten är 70 kvm så motsvarar din andel av föreningslånet över 2 miljoner kronor.

Medianvärdet i Sverige är ca 5000 kr per kvm (2013) men kan variera från 0 till över 25000 kr per kvm.

 

Avgiftsnivå (20%)

Årsavgiften är en av de viktigaste faktorerna när man ska bedöma en bostadsrätts marknadsvärde. Om föreningen måste höja årsavgiften efter ett köp kan det innebära att lägenhetens marknadsvärde sjunker och vice versa.

Årsavgiften per kvm kan enkelt räknas ut baserat på en indviduell bostadsrätt. Formeln är månadsavgift * 12 / bostadsrättens yta (exempel en 60 kvm bostadsrätt med en månadsavgift på 3000 har en årsavgift på 3000 * 12 / 60 = 600 kr per kvm).

Den genomsnittliga årsavgiften per kvm är 650 kr per kvm (2013), men kan variera mellan 0 och ca 1200 kr per kvm.

 

Kassaflöde (20%)

Utgångspunkten är att en bostadsrättsförening skall ha en ekonomi i balans. Istället för att ge utdelning i form av vinst till dess medlemmar balanserar man ekonomin, ofta genom att sänka avgiftsnivån.

Kassaflöde är ett vinsmått som bortser från avskrivningar (vilket inte påverkar kasssaflöde). Det ger en bra indikation på om föreningen är under eller överfinansierad.  Ett positivt kassaflöde innebär alltså att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem ifall det finns underhållsbehov. Motsvarande betyder ett negativt kassaflöde att föreningen troligen behöver öka sina intäkter, antingen genom att höja avgifterna eller att höja hyresintäkterna, för att få föreningen i balans.

 

Hyresintäkter & övriga intäkter (10%)

Utöver månadsavgiften har många föreningar hyresintäkter och andra intäkter. Speciellt i centrala lägen kan föreningar ha mycket stora intäkter från affärslokaler, kontorslokaler och garage. De kan i vissa fall vara så stora att hela föreningens kostnader betalas med dessa hyror. Höga hyresintäkter är således något positivt som gör att månadsavgifterna kan hållas låga. I extrema fall kan medlemmarna bo “gratis“.

Om hyresintäkterna är allt för stora finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en oäkta förening. 

Genomsnittliga hyresintäkter är ca 115 kr per kvm (2013), eller ca 15% av total intäkter. 

Hyresintäkter indikerar även att så kallade ”Dolda tillgångar” finns i föreningen i form av bostadsyta eller lokalyta som potentiellt kan säljas till marknadspris och exempelvis möjliggöra amortering av föreningens lån.

 

Drift och underhållskostnader (10%)

Driftkostnader är alla löpande kostnader för föreningen,  t ex värme, sophantering, fastighetsskötsel, administration, externa förvaltning och eventuell lön till styrelse. Låga driftskostnader betyder låga boendekostnader. Snittet i Sverige är ca 350kr/kvm, och kan variera mellan ca 200 och 500 kr per kvm. Nivån för underhållskostnader beror mycket på vad styrelsen beslutar om samt fastighetens status. En riktlinje är att reservera 150kr per kvm för dagens och framtida underhåll och reparationer.

 

Räntekostnader (10%)

Räntekostnader är beroende av lånens storlek och villkor. Räntekostnaden är ofta den största kostnaden för en förening och det finns stora variationer bland föreningar. Skuldfria föreningar har inga kostnader alls, medan högbelånade föreningar (>15000kr per kvm) måste betala upp till 450kr per kvm (vid 3% ränta) i räntekostnader.

 

Skatteskyldighet ("Äkta"/"Oäkta")

En förening räknas som en "äkta" bostadsrättsförening ("privat bostadsföretag") om den till minst 60 procent bedriver kvalificerad verksamhet. Med kvalificerad verksamhet menas främst upplåtelse av lägenheter till de egna medlemmarna. Föreningen är oäkta om den bedriver kvalificerad verksamhet till mindre än 60 procent.

För att räkna ut om en förening är oäkta eller äkta behöver man först räkna ut en teoretisk bruksvärdeshyra för den boyta som upptas som bostadsrätter. Därefter jämför man det värdet med den yta som faktiskt hyrs ut som hyresrätter eller lokaler. Om den teoretiska bruksvärdeshyran för den yta som upptas som bostadsrätter är mindre än 60% av den totala teoretiska hyresintäkten klassar Skatteverket föreningen som oäkta. Det här betyder alltså att även om en förening har väldigt stora hyresintäkter i relation med medlemsavgifter så behöver inte föreningen nödvändigtvis vara oäkta. 

Distinktionen mellan  är viktig av skattetekniska skäl för såväl föreningen som de individuella medlemmarna. En oäkta bostadsrättsförening anses ha ett alltför stort inslag av kommersiell fastighetsförvaltning för att den skall få åtnjuta de särskilda förmåner som äkta föreningar garanteras.

I ratingsystemet kan endast äkta föreningar få betyget A++ eller A+. Oäkta föreningar kan som högst få det samlade betyget A.